IMMOBILIENBEWERTUNG & IMMOBILIENSCHÄTZUNG
VON DER ERSTSCHÄTUNGBIS ZUM REELLEN MARKTWERT
SERIÖSE OFFLINE BEWERTUNGEN FÜR IHRE SICHERHEIT
Immobilien werden im Vergleich zu anderen Gütern eher selten gehandelt. Jedes Haus unterscheidet sich ausserdem von anderen Häusern. Dies nicht nur in der Grösse und im Baustil sondern auch durch die geografische Lage, die den Wert von Immobilien stark beeinflusst. Weil also nur relativ wenige Transaktionen erfolgen und die Objekte schlecht miteinander verglichen werden können, wird es anspruchsvoll, die Preise direkt miteinander zu vergleichen und daraus den Wert einer Immobilie direkt abzuleiten. Die tatsächlich bezahlten Preise sind meist auch nicht öffentlich, was einen Vergleich ebenfalls erschwert. Aus diesen Gründen, wird der Wert von Immobilien durch verschiedene Verfahren geschätzt. Je nach Situation und Ziel der Schätzung, werden unterschiedliche Werte geschätzt und es kommen unterschiedliche Bewertungsmethoden zum Einsatz.
Immobilienpreise ändern sich über die Zeit
Immobilienpreise bleiben im Verlauf der Zeit nicht konstant. Das Alter, aber auch die allgemeine Nachfrage und das Angebot für Immobilien auf dem Markt beeinflussen deren Wert. Eine Analyse von Fahrländer Partner (Zyklen im Schweizer Immobilienmarkt) zeigt, dass sich Immobilienpreise in Zyklen entwickeln. Auf eine Phase mit steigenden Immobilienpreisen in der 2. Hälfte der 80er Jahre folgte ein regelrechter Preissturz Anfang der 90er Jahre. Ab dem Jahr 2000 stiegen die Preise wieder an und haben scheinbar erst kürzlich (2015) ihren vorläufigen Höhepunkt erreicht. Dabei hängt die Preisentwicklung stark von der Entwicklung der Landpreise (ergo deren Knappheit) ab.
Wann kann eine Immobilienbewertung hilfreich sein?
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder verkaufen wollen, ist eine Immobilienbewertung durch einen Fachmann hilfreich, um den Preis für das Objekt richtig einschätzen zu können. Auch im Erbfall oder bei Scheidungen werden Schätzungen herangezogen.
Es gibt verschiedene Bewertungsmethoden
Je nachdem, welches Ziel mit einer Immobilienbewertung verfolgt wird, kommen verschiedene Bewertungsmethoden zum Einsatz. Die bekanntesten Bewertungsmethoden sind:
- Realwertmethode
- Ertragswertmethode
- Barwertmethode
- Vergleichswertmethode und hedonische Modelle
Die hedonischen Modelle haben in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen. Bei diesen Modellen geht man davon aus, dass jedes Merkmal eines Objekts einen gewissen Teil des Gesamtpreises ausmacht. Die einzelnen Eigenschaften eines Objekts werden erfasst und in einer Datenbank mit tausenden anderen Objekten verglichen. So wird der Wert des Objekts ermittelt.